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By tropical real estate

NO DEJES QUE TE ENGAÑEN

LA CLASICA MENTIRA DE REAL ESTATE EN TULUM, EL 15% DE ROI

El 60% de los Vendedores de Tulum están utilizando un Falso ROI para convencer a los inversionistas que llegan a la Riviera Maya. Hoy voy a explicarte la verdad detrás esto, para que puedas conseguir una rentabilidad esperada en tu inversion, y no caigas en la trampa.

Claudio Realtor

05 Mayo '21

Tulum y su crecimiento turístico

Entre el 2012 y 2014, gracias a la fiebre de AirBnB y la explosion de Tulum como destino vacacional a nivel MUNDIAL, se generó un fenómeno de rentabilidad impresionante. Esto daba como resultado un ROI difícil de creer.

Departamentos de 2 recamaras y mas de 100 m2 de superficie, valorados en $180.000 USD en el mercado, se podían rentar entre 20 y 25 veces por mes con una tarifa por noche de entre $250 y $450 USD .

Lo que resultaba en un ROI de 25% y 30% en temporadas altas.

- El sueño de todo inversionista -


Lamentablemente, este fenómeno YA NO ES ASÍ, debido al cambio que se dio entre la oferta y la demanda. 

Cientos de departamentos a la renta y tarifas mas bajas por noche, desplomaron y estabilizaron el mercado a un ROI mucho más abajo.

Hoy en día, he visto anunciantes publicitando la venta de departamentos con un ROI de 15% e incluso hasta del 20%.

Lo cual es mentira, ya que no dan los números. Sospecho que no están usando la Fórmula Real para calcular el ROI de una propiedad, en la estructura de Rentas Vacacionales.

No te dejes engañar y aprende a diferenciar entre un vendedor y un asesor inmobiliario.

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Para que entiendas mejor, vamos a repasar cual es la definición de ROI:

El Retorno Sobre la Inversión, o ROI (Return On Investment por sus siglas en inglés), es una métrica usada para conocer la rentabilidad de un negocio en el tiempo. Y así analizar cuál es la mejor opción para crecer tu dinero.


  • La fórmula matemática para calcularlo es :  
( INGRESOS - GASTOS TOTALES ) x 100
------------------------------------
                INVERSION TOTAL

Aquí esta el problema, te aseguro que ningún vendedor te explica, como inversionista inmobiliario, cuales son los gastos de operación TOTALES que se tomarán en cuenta en esta fórmula.

Para ayudarte a no caer en la mentira, he preparado una lista de gastos que debes tener en cuenta al momento de escuchar una propuesta de inversion por parte de un vendedor inmobiliario.


Lista de gastos de operación para tener en cuenta:

  1. La comisión que cobra la OTA (Online travel agencies) como AirBnB, Expedia, BestDay, etc.
  2. Las comisiones financieras que te va a cobrar por mandar los fondos a tu cuenta. 
  3. La pérdida cambiaria que tienes cuando la OTA te manda pesos, cuando el ingreso lo recibió en dólares PayPal, que te castiga más de $1 MXN por el tipo de cambio. 
  4. Todos los gastos de mantenimiento preventivo y correctivo que tu inmueble va a tener por estar sujeto a un programa de rentas.
  5. Artículos de limpieza, además de las personas que trabajen en ella.
  6. Servicios de alto consumo como: Electricidad, Internet, Agua. etc…
  7. Impuestos locales y federales
  8. Y por si fuera poco, la cuota de administración de algunos Property Manager cobran para hacer todo el trabajo por ti.



CONCLUSION:

Los números de una propiedad para la renta vacacional en Tulum, siguen siendo buenos.

Aun así, tienes que ser muy listo y asesorarte con un equipo experto en el área. Esto te ayudará a analizar tu inversión y conseguir los objetivos que esperas alcanzar con tu dinero.

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Escrito por:

Claudio Realtor

Soy Real Estate Scouter desde hace 14 años en la Riviera Maya.
Durante 8 años me dedique al Property Management y Real Estate, donde administre mas de 50 propiedades para renta vacacional con mi equipo de trabajo.

Hoy en día, asesoro inversionistas que quieran aprender de los negocios inmobiliarios en el mercado Mexicano, compartiendo el local knowledge que aprendi con los años

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